备考关注:投资性房地产的转换和处置

投资性房地产的处置当投资性房地产被处理掉，或者永久性地停止使用，并且预计无法再从其处置中获得经济利益时，我们称之为“处置”。企业可以通过出售或转让的方式来处理投资性房地产。在进行处置操作时，需要结转“公允价值变动损益”等科目，但这不会影响本年利润。

投资性房地产的转换是指企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并满足特定条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

投资性房地产的转换和处置是备考中的重要关注点。首先，我们要明白投资性房地产是指那些为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

采用成本模式计量的投资性房地产

【答案】：B 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考核投资性房地产的计量。选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。

对采用成本模式计量的投资性房地产，正确的会计处理方法是：C、按期计提折旧或摊销；D、期末进行减值测试，核算减值损失；E、可转换为公允价值模式计量。外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

采用成本模式计量的投资性房地产转为公允价值模式时，按照会计政策变更处理。（正确）在成本计量模式下，应当按照《企业会计准则第4号一固定资产》和《企业会计准则第6号一无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号一资产减值》的规定进行处理。

以成本模式进行后续计量：账面价值=账面金额-投资性房地产累计折旧（摊销）-投资性房地产减值准备；以公允价值模式进行后续计量：由于不计提折旧、摊销、不计提减值准备，所以账面价值=账面余额。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

A、B、C、E 选项A，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益；选项B，采用公允价值模式计量的投资性房地产不可转换为成本模式计量；选项C，采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时需要确认减值损失，公允价值模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失；选项E，成本模式可以转换为公允价值模式。

转换时，投资性房地产累计折旧和减值准备分别转换成了固定资产的累计折旧和减值准备的40万和20万，投资性房地产240万转换成固定资产的账面余额240万。关键之处是该题问的是固定资产的账面价值是多少，固定资产账面价值=账面余额-计提的减值准备-计提的累计折旧。因而，账面价值等于240-40-20=180万。

怎么界定投资性房地产和固定资产

1、法律分析：界定投资性房地产和固定资产的方式：投资性房地产是指为赚取租金、资本增值，或两者兼有而持有的房地产。固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用十年超过一个会计年度的有形资产。

2、持有目的不同。投资性房地产的持有目的是为了投资，固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。物质形态范围不同。核算方法不同。

3、固定资产与投资性房地产的区别有：固定资产为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持有，投资性房地产为赚取租金或资本增值持有；固定资产包括生产经营办公用房地产和机器设备等，投资性房地产仅包括房地产；固定资产采用成本模式核算，投资性房地产采用成本模式或公允价值模式核算。

4、持有目的不同，包含内容不同等。持有目的不同：固定资产内涵是为生产商品、提供服务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产，主要是为了满足经营管理的需要。而投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之而持有的房地产，主要是为了投资和增值。

5、投资性房地产和固定资产的主要区别如下：是持有的目的不同，固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有。是包含的范围不同，投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

6、投资性房地产不属于固定资产。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。