如何对房地产投资环境进行评价总结

．投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用/年计划总收入 据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。

城市房地产投资环境的深入探究在《城市房地产投资环境评价》一书中得到了详尽阐述。由于房地产投资的规模庞大、周期漫长且产品位置固定，这使得投资过程充满风险。因此，对这一领域的评价研究显得尤为关键，它对于保障投资者的收益、避免社会资源的无效浪费以及推动政府优化投资环境具有实际的现实意义。

投资房地产企业的投资回报：对投资房地产企业的投资回报进行评估，包括收益率、现金流量、资本回报率等。

研究探索深入，我们首先从第1章 城市房地产投资环境评价的导论开始，这里阐述了研究的背景和意义。研究背景部分，揭示了当前房地产投资环境研究的重要性和紧迫性；而研究意义则在于为投资者提供决策依据，促进市场健康发展。

房地产项目优点缺点如何分析

1、房地产项目优点缺点分析从以下几点展开：项目配套，包含教育，医疗，商业，交通几个方面，便利度方面作分析。项目本身数据分析，包含楼间距，绿化率，价格等多个方面的对比。

2、该房地产项目优缺点如下：优点：该项目位于济南市历城区的核心地带，交通便利，生活配套设施齐全。周围有众多的公园和景区，如历山公园、千佛山公园等，居住环境优美。周边有众多商业、教育、医疗等配套设施，方便居民的生活。

3、价格偏高：万科的楼盘价格相对较高，对于一些普通家庭来说可能会有些吃力。竞争激烈：万科地产在中国房地产市场的竞争非常激烈，因此在一些城市的楼盘项目中，万科地产往往要面对来自其他开发商的竞争压力。价格偏高：万科的楼盘价格相对较高，对于一些普通家庭来说可能会有些吃力。

4、二）商品房预售缺点易纵容非法集资和风险转嫁行为。商品房预售使房地产开发企业仅投入有限资金即可进行开发建设成为可能，为非法集资和风险转嫁行为提供了温床。

如何把握司法鉴定项目中的房地产价值类型

1、明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。

2、第四十条 以房地产为主业或企业主要资产构成为房地产的，企业整体拍卖（变卖）涉及的企业价值鉴定评估中，虽然不动产可分离（从物质实体角度），但从利用（使用方式）方面不可分离，则注册房地产估价师得就企业价值进行鉴定评估。

3、在没有与案涉房屋相类型，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

4、市场价值、非市场价值（清算价值）均可能用到。这要由司法鉴定委托的具体情况而定。

房地产开发企业自行开发项目,如何判断是否属于老项目,以开工、完工还是...

1、以开工日期为准。根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

2、建筑项目中后期支系工程项目对建筑企业而言是最新项目，对房地产开发商呢，当然是老新项目中的一项业务流程罢了。假如房地产开发商挑选按简易计税方法计算此新项目，那_中后期签的合同书即使建筑企业出具了11%的所得税专票，针对房地产开发商也是不可以抵税的。

3、以不动产权属变更的当天为取得的时间。国家税务总局对于纳税人取得的不动产，其“取得”时间如何划分没有明确，在总局明确前，暂按以下原则把握：以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

4、专业分包不包含在总包合同之中，不能参照总包合同的开工日期确认是否属于老项目，而应依据专业分包实际开工时间，来判断新老项目。专业分包包含在总包合同之中，但该专业分包是在营改增后开工，由于专业分包没有单独的施工许可证，以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也应视为老项目。

5、针对建筑工程老项目，施工企业5月1日以后对老项目计税可以选择一般计税方法计税按11%，也可以选择简易计税方法计税按3%。一般纳税人以营改增之前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，执行3%的税率简易增值税。

6、一）政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产类型，分别对纳税人转让其取得的不动产如何在不动产所在地预缴、如何在机构所在地申报纳税，作了进一步细化和明确。个人认为，2016年4月30日前自建的不动产，至少是自建不动产已经竣工并办理相关产权证书（取得时间明确）。

对房地产开发项目平面规划图可以做哪些方面的评价

1、规划展望中的深惠两城一体化、双栖生活趋势化等方面承接以往各大开发商的宣传力度，继续鼓吹，引导市场集中向东看，提升片区投资置业的吸引力，定格市场主流客户投资置业方向，煸动市场向东看的急躁心态，为项目的顺利入市作好铺垫。

2、房产分幅平面图 房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分宗图和分户图的基础资料。分幅图可以在已有地籍图的基础上加房产调查成果制作，也可以以地形图为基础测制，还可以单独测绘。

3、房产图是房地产产权产籍管理、核发房权证、房地产开发、房地产权属单位等必不可少的资料；同时，其内容也为房地产税费的征收、城镇规划等提供依据。房产图可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分户平面图。房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。

房地产可行性研究报告如何进行项目财务评价?

1、在进行房地产可行性研究报告时，首先需深入市场调查，通过掌握详实资料，对拟开发项目的市场需求和供给进行科学分析，预测开发成本、市场售价、目标客户群体以及预期的开发和销售周期等关键指标。接下来，需要对备选的规划设计方案进行严谨比较，筛选出最合理、可行的方案，并对其实施细节进行详尽阐述。

2、常用的动态评价指标有 （1）内部收益率：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。内部收益率，是一项投资渴望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。

3、各类可行性研究内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容：投资必要性。主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。财务可行性。

4、第一要理解项目可行性研究中应注意的财务指标：投资者和经营者都十分重视投资项目决策过程中的技术经济分析。可以说，在确定投资方向之后，对项目的经济可行性研究财务指标的正确分析是决定项目成败的关键。投资项目的经济可行性研究，通常是通过一系列的评价财务指标来进行的。

5、【答案】：B，D，E 本题考核的知识点为可行性研究报告中财务评价的内容。财务评价主要内容包括：财务评价基础数据与参数选取；销售收入与成本费用估算；财务评价报表；盈利能力分析；偿债能力分析；不确定性分析；财务评价结论。