房地产盈亏平衡点一般是多少

成本小一些的开发商或者开发好一些的，盈亏平衡点一般在70%，不太好的一般在85%，也就是房子卖到70%—85%之间，大多数开发商就收回成本了，剩下的就是盈利部分。

房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

计算盈亏平衡点的公式为：盈亏平衡点 = 固定成本 / （1 - 可变成本比率）。固定成本是指在投资项目中不随产量或销售量的变化而变化的成本，如租金、固定工资等。可变成本是指与产量或销售量的变化成比例变化的成本，如材料成本、直接人工成本等。

某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/㎡。

盈亏平衡定价在销售量既定的条件下，企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，这个既定的销售量就是企业的盈亏平衡点。

确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。

房地产企业土地成本及其他成本如何分摊?

1、建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。 预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。

2、先按占地面积法再按建筑面积法分摊：高层分摊土地成本5600万元，别墅分摊土地成本4400万元。直接按照建筑面积分摊：高层分摊土地成本8000万元，别墅分摊土地成本2000万元。结论：高层和别墅占地面积相同，但由于分摊方法不同，土地成本差异巨大。

3、土地增值税清算土地成本分摊方法 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

4、土地成本分摊方法的具体方式包括按照面积、竞价、协议等方式进行。

商业企业如何进行成本核算?

工业企业的成本核算方法主要包括个别计价法、品种法、分批法、分步法等。施工企业的成本核算方法主要采用项目法。商业企业成本核算方法则比较特殊，一般采用零售价法。

商业企业成本核算有两种方法：售价核算法 这种方法适合于商品繁杂的零售商业，但前提是售价统一（个别变价也要履行相关手续），销售成本每期按售价结转，月末时计算出进销差价率，求得已销商品的进销差价，然后据以调整成本。

商业企业的会计成本核算法主要包括实际成本核算法和标准成本核算法。实际成本核算法是商业企业中最常用的一种成本核算方法。它基于实际发生的成本来记录和核算产品或服务的成本。在这种方法下，企业会收集与产品或服务直接相关的所有成本，如原材料、直接人工和制造费用等，并将其分配到相应的产品或服务上。

商业企业成本核算最常用的方法是：进价法和售价核算法成本。进价法核算又称“进价记账、盘存计销”，是以进价总金额控制实物负责人（或柜组）经营商品进、销、存情况的一种核算方法。

库存商品明细账按商品大类或柜组设置，对需要掌握数量的商品，可设置备查簿。3账务处理 平时销货账务处理，只核算销售收入，不核算销售成本。月末采取“以存计销”的方法，通过实地盘点库存商品，进行本期商品销售成本计算。

房地产成本控制方法分哪几个步骤

1、．正确处理材料质量与成本的关系。质量与成本之间互为因果关系，但有时高成本却是因为质量不好造成的。一是废品损失要加大成本。二是伴随质量低劣出现的维修服务费用的增加。4．做到材料及时采购、及时使用。5．利用互联网资源，实行网上招标采购。

2、房地产成本控制具体步骤：从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。

3、目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

4、房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

5、房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。（一）前期调研在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。

假设开发法中现金流折法与传统方法浅析

1、引起差异的原因是由于开发年利润率采用的是静态近似值，它使传统方法中的投资利息与开发利润两项之和所形成的投资收益，不等价于现金流折现法中以折现方式所体现出的投资收益造成的误差，如果两者等价，其结果应该是一致的。

2、．假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。

3、【答案】：假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。

4、按预售比例乘以分期付款比例，可分别算出四个时点的回收比例和现金流入量（见表一）。表一：资金流入分析 工程总支出为264472万元，将工程款项的支出从零期开工到二年后竣工这段时间划分为五个现金支出点，计算现金流出量（见表二）。

5、内向价值法，你企业和媒体的价值，等于你在未来的寿命里产生的现金流或者利润的折现之合。 价值评估方法 市盈率。这是价值评估最常使用的方法，基本的计算方式就是每股价格除于每股收益，根据行业的市盈率和每股收益得出了每股价值，有了每股价值乘以总的股数，就是公司的价值。

6、功能性贬值，是科技进步的无情挑战，它揭示了无形价值的脆弱性。股东权益，是投资者对企业的核心关注点，股利折现法则是其价值的精准衡量。股权自由现金流，是股东的金色钥匙，解锁企业未来的经济潜力。基准地价修正法，像一面镜子，反射出区域价值的微妙差异。

房地产项目投资收益测算分析研究报告

1、在日常税收管理特别是申报审核过程中，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常，查出税收管理风险点线索。

2、房地产经营管理的可行性研究，只有对这三个问题做出明确的才可以说完成了可行性研究的任务。 房地产经营管理可行性研究结论或意见形成以后，还必须编写出可行性研究报告。可行性研究报告，是可行性研究的最终成果。一般来说，可行性研究报告应当包括以下具体内容。

3、据财务评价，对投资进行盈亏能力分析。整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告，提交电子文档。拟解决问题：本课题所要解决的问题是XXXXX住宅小区的可行性研究。本课题是对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究。

4、第三部分市场研究与分析 项目投资环境分析（略） 房地产市场分析 2003年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资18319亿元，增长2..另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。

5、敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：（1）确定用于敏感性分析的财务评价指标。