房地产项目成本构成与核算建议、分摊原则方法及相关规定

成本分摊原则涉及土地征用费用、前期工程费等，采用占地面积法、建筑面积法等方法。建议企业在核算时，要合理确定成本核算对象，区分可售、自持、公共配套和过渡成本。日常成本管理也需严谨，确保成本台帐与财务系统一致，合同成本支出需明确受益对象和分配原则。选择合适的成本分摊方法对税负有直接影响。

房地产开发成本的核算是指企业对开发商品房所支出的全部费用，按照成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。这一过程中，企业必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度。

成本归集对象。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。对于大规模的开发，如街坊改造或小区开发，则应科学地确定成本归集对象，以房地产开发项目的工程内容和工期进度为主要依据，对大的开发项目应适当分块，以便费用的归集和成本结算。

开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入以及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。主营业务成本是指企业销售商品、提供劳务等经营性活动所发生的成本。

对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。 成本项目的设立。 正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。

房地产企业土地成本及其他成本如何分摊?

1、选择合适的成本分摊方法对税负有直接影响。例如，通过调整土地成本分配，可能影响普通住宅和别墅的增值率，从而影响税收优惠。广州的特殊情况需遵循穗地税函[2012]198号的规定，可能需要合并分期项目作为清算单位以适用不同的分摊方法。

2、土增税是指土地增值税，土地成本分摊方法包括按照面积、竞价、协议等方式进行，具体应根据当地政策规定及实际情况确定。土增税是指土地增值税，是我国对房地产开发企业在房地产项目从事转让、出售、转让股权和设定抵押权等行为所取得的土地增值部分征收的一种税费。

3、综上所述，商住用地的土地成本分摊是一个涉及地价、容积率等多方面因素的复杂过程。准确计算土地成本，合理规划容积率，不仅关系到项目的经济效益，也直接影响到开发商的市场策略和项目竞争力。因此，对于房地产开发项目而言，掌握土地成本分摊的计算方法，对于实现项目的成功开发和运营具有重要意义。

4、正面回答土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立一般是指有道路、围墙等分隔的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

5、土地增值税清算土地成本分摊方法根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

6、对于非普通住宅，非普通住宅应分摊的土地成本计算方法则是，将每栋房地产非普通住宅建筑面积除以每栋房地产的可售建筑面积，再乘以每栋房地产应分摊的土地成本。

房地产分摊面积问题单纯看土地评估报告的一部分,提到了按分摊面积分

如果小区大，但是楼比较少，那么土地的分摊面积就多一些。也说明小区的密度小，不太拥挤。买房面积和实际面积不一样怎么办？如果购房者在新房交房时，发现实测面积与合同上所写的不一致，需要根据实际情况，并结合购房时双方签订的购房合同条款来处理，如果合同中没有明确的约定，则需要按照相关规定来解决。

法律分析：分摊土地使用权面积指分摊拥有的土地使用权的面积，即小区所占总用地面积，按每套房子建筑面积占小区总建筑面积的比例，进行分摊，一般情况下，面积越大越好。法律依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

法律分析： 国有土地使用证上的分摊面积，是你经分摊拥有的土地使用权的面积（小区所占总用地面积，按每套房子建筑面积占小区总建筑面积的比例，进行分摊），越大越好。

如果小区大，但是楼比较少，那么土地的分摊面积就多一些。也说明小区的密度小，不太拥挤。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第三条 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

法律分析：分摊土地使用权面积是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，标注在土地证上。分摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，标注在房产证上。二者不是一个意思。计算方法：房屋分摊土地使用权面积＝房屋建筑面积／楼房总建筑面积×楼房占地面积。

对住宅小区内的幼儿园、医院、市场等非单纯小区配套设施，已明示为个人所有的绿地花园，以及住宅小区权利人不能使用的其他部分，应单独划出，不参与分摊。尊重历史、尊重现实原则。

房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)

1、占地面积法 占地面积法是按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的成本分摊方法。以某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元，A、B项目基座占地分别为4000㎡和3000㎡，绿化面积3000㎡为例，计算A项目的土地成本。

2、建筑面积法这种方法以成本对象的建筑面积为依据，无论是一次性还是分期开发。例如，老王的门房每平方米成本高达375元。清算时，区分含利息与不含利息的单位成本至关重要。它是成本分摊的基础。 预算造价法按预算造价的比例分配借款利息，如***地产公司实例，1#楼的利息成本逐年计算。

3、第一种，平均分摊法。把一定时间内发生的费用平均摊到每个产品的成本中，它使费用的发生比较稳定、平均。平均费用分摊法是抵消利润、减轻纳税的最佳选择。只需生产经营者不是短期经营而是长期从事某—一种经营活动，那么将一段时期内（如1年）发生的各项费用进行最大限度的平均。

4、土成本：土地出让金及契税：土地出让金，按当时拍卖或挂牌取得实际成本；契税：按土地出让金的3~5%收取（国务院给出了3~5%的区间，各省自行决定取5%中一个）；拆迁安置费用：如果不是净地出让，还有征地拆迁，那就包括拆迁安置补偿费用，具体根据拆迁量大小、当地房价等因素确定。

5、在项目开盘运营阶段。有增值税（预缴+汇缴）及附加、印花税、土增税（预缴+汇缴）、房产税、土地使用税。项目清算阶段。有土增税清算；有企业所得税清算；增值税清算。而一个项目的净利润=销售收入-（土地成本+开发成本+销管财成本+土增税+增值税及附加+所得税）知道钱都被挣去了吧。

6、成本会计案例分析毕业论文篇1 浅谈企业成本会计工作有效实施 随着市场经济体制的不断完善，企业间的竞争呈现出白热化。如何在激烈的市场竞争中能够获得优势地位，实现企业自身长效发展，必须要加强企业的成本控制管理工作。