投资性房地产适用非货币性资产交换准则吗

投资性房地产通常不适用非货币性资产交换准则，非货币性资产交换准则（Non-monetary Transaction）是指在一项交易中，涉及到的资产不是以货币形式进行交换，而是通过以其他非货币性资产的形式来进行交换。资性房地产是指被用于投资和盈利目的的房地产物业，一般是以货币形式进行购买、出售或交易的。

非货币性资产不涉及的交易包括非货币性资产交换中涉及企业合并的交易、非货币性资产交换中涉及由《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产的交易及其他不适用非货币性资产交换准则的交易等情况。

一，非货币资产交换准则的适用常见固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产等相互交换。不适用于（1）交换任一方拿出交换的资产构成业务（只要题中提到了构成业务，基本上就不适合非货币性资产交换准则，适用于企业合并准则）。（2）没有商业实质的资产交换（非互惠转让）。

非货币性资产交换投资性房地产是发生了经济实质。两者交换相对于其中的一方向另一方购买了货物，即发生了经济行为，需确认收入且结转成本。

非货币性资产交换的交易对象主要是非货币性资产； （ 资产负债表 列示的项目中属于非货币性资产的项目通常有：存货（原材料、 包装物 、 低值易耗品 、 库存商品 、 委托加工物资 、 委托代销商品 等）、长期股权投资、 投资性房地产 、 固定资产 、 在建工程 、 工程物资 、 无形资产 等。

非投资性房地产转换为投资处房地产的处理：累计折旧（摊销），固定资产减值准备对应转入投资性房地产累计折旧（摊销），投资性房地产减值准备。但是存货不对应结转。投资性房地产转换为非投资处房地产的处理：同上相反处理。

投资性房地产公允价值运用的利弊及建议

1、资性房地产公允价值运用的　投利弊　够从活跃的房地产交易市场上取得同　类或类似房地产的市场价格及其他相　关信息。可见我国对投资性房地产进　”行了一定程度的限定，企业不能随意　利用公允价值达到操纵利润的目的。

2、采用公允价值模式计量，能使投资性房地产的账面价值更加及时，客观地反映市场的公允价值，风险较大，当然收益也大。房地产市场繁荣时，可以增加当期利润，萧条时，利润会大幅下降。同时，因为会计与税法处理存在差异。

3、采用公允模式计量可以更加合理的反映企业在报告日的资产市场价值。

4、因为公允价值模式，是随着公允价值变动，不停地调整账面价值，像房地产企业，可能会有较大波动，公允价值变动是要计入公允价值变动损益的，是会影响到利润的，所以，可能会导致企业的利润忽高忽低，而且，利润高了税负也随之增加。

5、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

投资性房地产由成本法转公允价值法需要评估报告吗

具体来说，从成本模式转为公允价值模式需要进行如下的会计处理：首先，需要对投资性房地产进行公允价值评估，确定其市场价值。这个公允价值将成为投资性房地产新的账面价值。其次，需要将公允价值与原来的账面价值之间的差额计入当期损益。

是的。投资性房地产评估是一项必要的工作。每年末对投资性房地产进行评估可以及时反映房地产市场的变化，所以投资性房地产每年都要评估公允价值。公允价值需要采用适当的企业价值评估模型将资产和负债进行量化。

需要。投资性房地产后续计量由成本模式变为公允价值模式，属于会计政策变更，需要调整期初留存收益，投资性房地产成本转为公允，审计报告中起初是需要调整。投资性房地产成本模式转为公允价自模式计量时，将转换日投资性房地产的公允价值作为入账价值，以转换日原账面价值与公允价值的差额为基础调整。

需要在财务报表上记录这一转换。这通常涉及到调整投资性房地产的账面价值和相关的投资收益或损失。重新评估投资性房地产 在转换后，需要定期重新评估投资性房地产的公允价值，以确保财务报表的准确性。成本法转权益法是一种复杂的会计处理过程，需要专业的知识和技能。

投资性房地产由成本法改为公允价值法处理是会计政策变更。

在进行处置操作时，需要结转“公允价值变动损益”等科目，但这不会影响本年利润。投资性房地产的转换投资性房地产的转换是指房地产用途的改变，而不是处置。当投资性房地产的用途发生变化时，企业需要将其从“投资性房地产”科目转换到“固定资产”科目。

投资性房地产成本转为公允,审计报告中起初是否需要调整

不首先调整盈余公积，先调整未分配利润，再计提（调整）盈余公积。投资性房地产由 成本模式转为公允价值模式：应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。

投资性房地产由原来的成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。

投资性房地产后续计量模式从成本变为公允价值模式计量属于会计政策变更，故应当追溯调整。调整留存收益就是在进行追溯调整，也就是说如果一开始就采用公允价值计量模式的话，后续计量会产生公允价值变动损益，而原来却采用的是成本法是没有进行确认的。

其中，投资性房地产后续计量只可以由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。

这样的调整实质上是将公允价值与成本模式下的账面价值之间的差异，平滑地反映在留存收益和盈余公积中，以确保财务报表的准确性和透明度。总结来说，投资性房地产模式的变更并非易事，需要精确的会计处理和充分的理解。希望以上的信息对您在实际操作中有所帮助，如有疑问，欢迎进一步探讨。

不需要调整公允价值。在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销，存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。