房地产开发项目规划方案需要有土地吗

1、房地产开发项目规划方案需要具备相应的土地资源。土地是房地产开发的基础，是实现项目规划方案的重要载体。在进行房地产开发项目规划方案设计时，需要充分考虑土地资源的可利用性和限制条件，如土地用途、土地面积、土地性质、土地使用权归属等情况。

2、房地产开发需要的证件包括：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。 土地使用权证 这是房地产开发的基础证件。在进行房地产开发前，开发商必须获得特定地块的使用权。此证证明开发商已合法获得该地块的使用权，是土地管理和房产开发的重要依据。

3、首先要得到土地预审报告（国土部门），拿着预审报告出计划和规划。先有这些手续，才能办理土地手续。 如果是招拍挂竞得土地，应该是先取得土地，后办理立项规划手续。

土地增值税五个扣除项目

1、土地增值税需要扣除的项目主要有5项：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部确定的其他扣除项目。土地增值税的特点有哪些以转让房地产的增值额为计税根据。

2、土地增值税的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部确定的其他扣除项目；旧房及建筑物的评估价格。

3、土地增值税扣除项目主要包括以下几个方面： 土地价款：开发商购买土地时支付的价款，包括土地出让金、契税等相关费用。 开发成本：在房地产开发过程中直接消耗的物质资料和人工费用，如建筑成本、安装工程费、基础设施建设费等。

4、取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部确定的其他扣除项目。

房地产企业一块土地成本用于多个项目,应按那种面积分配,建筑面积还是...

1、占地面积。建筑面积是指总建筑面积了，比如七层楼，两万平方米的建筑面积。但其占地面积只有两千平方米左右。

2、房地产公司可售面积单位成本不需要按房产类别分别计算。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 〔2006〕187号）的规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

3、根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

4、直接按照建筑面积分摊：高层分摊土地成本8000万元，别墅分摊土地成本2000万元。结论：高层和别墅占地面积相同，但由于分摊方法不同，土地成本差异巨大。

5、中华。会计网校忘情水回复：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），如同一宗土地上，纳税人开发的房地产为分体式，即住宅、非住宅分别独立建设于土地上，可考虑按住宅、非住宅占地面积进行分摊，分摊方法须报请主管税务机关审核。

房地产中的:“操盘”是什么意思?

1、所谓的地产操盘手，形象地说，就是一个房地产项目的管家，他是对房地产项目从获得土地到开发建设以及销售经营全过程进行把控的职业经理人，这个角色对于整个房地产行业而言是非常重要的。

2、房产商操盘是指房地产开发商在房产市场中通过各种手段，提高自身的市场话语权，从而掌握房价、开发、销售等重要方面的操纵权。具体来说，房产商可以通过各种手段，包括政治关系、市场影响和公共关系等，来达到操盘的目的，从而获得更大的市场份额和收益。

3、操盘，即对整个项目的开发、经营、管理等，进行全程的工作，一般是由房地产总经理或项目总经理负责的。做房地产销售工作的，也有将销售的全套内容独立出来专业，由专业的经理人或代理公司负责，也叫操盘。

4、房地产操盘手主要分为两类：一类是开发商直接雇佣的职业经理人，他们是团队内部的领军人物；另一类则是“外脑”，如销售代理公司、策划咨询公司或特聘专家等，他们虽不是整个团队，但往往是这些外部咨询团队的核心代表和项目的主要决策者。

5、房地产操盘手是指在房地产行业中进行买卖、投资、策划、运作等活动的专业人士。操盘手通过深入的市场调研和分析，运用各种手段和策略，掌握市场动态，为客户提供房地产交易方面的专业咨询和服务。他们熟悉房地产市场的运行规律，具备较强的市场把握能力和专业知识，能够帮助客户在房地产投资中获得更好的回报。

土地增值税减少的原因是旧房转让减少

1、市场需求下降：如果旧房转让的市场需求减少，即购房者对旧房的购买意愿下降，那么土地增值税的征收也会相应减少。市场需求下降可能由于经济不景气、购房政策调整、购房者偏好变化等因素引起。 房产市场调控政策：政府可能通过调控政策来限制房价上涨和房地产市场过热。

2、因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。房地产入股免税。

3、可见，纳税人出现《土地增值税暂行条例》第九条规定的“隐瞒、虚报房地产成交价格的”或“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的”两种情形而按照房地产评估价格计算征收土地增值税时，扣除项目中的与转让房地产有关的营业税要按上述方法确定营业额计算，印花税应按双方签订的产权转移书据所载金额计税。

4、但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

5、土地增值额=房屋转让价款-房屋购买价款-房屋本身价值的增值（即翻修、装修等费用，可以适量抵扣）土地增值税=土地增值额×20 例如，某人在2010年以50万元购买一套旧房；2017年以100万元的价格转让此房，而拆旧立新的费用为20万元。

6、由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进行分析。让旧房准予扣除项目的确定（一）转让旧房能提供评估价格的。

房地产公司向下不同项目可以混抵土地出让金吗

1、不可以。根据查询个人图书馆得知，房地产公司向下不同项目一般不能混抵土地出让金。

2、当开发商获得房地产开发贷款时，这笔资金的用途是相对灵活的。虽然银行会对资金的用途进行监管，但通常来说，只要资金用于与房地产开发相关的合法活动，都是允许的。而支付土地出让金是房地产开发过程中的一个合法且重要的环节，因此使用房地产开发贷款来支付是合理的。

3、而不是借贷关系。只不过一个股东以土地使用权入股，另一个股东是资金入股。而按土地使用权入股一方，在成立项目公司时，应该已经明确了它的土地使用权（可以涵盖各种与取得土地有关的其他费用）折算成出资的比例和金额。再者，土地的成本不止出让金一项，还有动拆迁补偿费，这个费比出让金要高许多了。