西政资本前融干货:需要前置抵押的地产前融如何化解

1、解决前置抵押问题，开发商可通过先找过桥资金支付土地款，取得土地后抵押给前融机构。如果资金短缺，可以考虑使用其他认可的抵押物，如一二线城市住宅类资产。在找过桥资金时，通常选择成本在0.15%-0.2%每日或5%-3%每月的短拆、过桥资金，或民间资金，但需注意合规风险。

2、在拿地融资时，开发商需提前规划架构，开拓多元资金来源，同时考虑内部融资成本的处理，以应对担保带来的复杂性。总的来说，地产前融中的出表与担保问题需要开发商灵活应对监管政策，同时寻求合适的担保策略，以保证融资的顺利进行。本文由西政资本提供，欢迎关注交流，获取更多地产金融实战经验。

3、西政地产金融研究院提供的实操手册涵盖了多种融资操作策略和实操案例，包括城市更新、土地保证金融资、税收筹划等，旨在帮助中小房企更有效地解决融资难题。加入研究会，可以获取更多专业资源和实战指导，助力企业在困境中寻求突破。

4、房地产前融通常需要将房屋作为抵押品。因此，贷款人需要根据自己的财务状况、收入来源以及购房计划来评估自己是否具备贷款条件。另外，购房者还需要了解不同银行和金融机构的贷款利率和相关手续费用，这将对贷款的总成本产生影响。

房地产行业如何进行融资?

房地产企业融资方式有：自有资金进行融资；预收房款进行融资；向银行申请贷款进行融资；利用股票融资；债券融资；房地产信托的方式进行融资。融资对于公司的长远发展有着积极的作用。

上市融资 基本上所有的企业通过上市这一途径都可以很快融集到大量的资本，房地产企业同样可以通过上市来筹资，而且通过这种方式融到的资金是可以充当注册资本来永久使用的，而且还款期限没有规定，只有企业没破产，就一直都在。

自筹资金。自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。预售资金。房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。

以SPV平台为核心的地产前融基金运作方案

在当前的地产融资环境中，SPV平台作为核心，为前融基金的运作提供了策略。前融基金主要关注房企在获取土地阶段的融资，分为“招拍挂”和“非招拍挂”两种模式。招拍挂相对简单，而“非招拍挂”如旧改、棚改等则复杂且风险较高。

在处理担保问题时，上市房企采用变通策略，例如通过设立离岸SPV进行股权回购担保，或者提供流动性支持函来间接承担担保责任。中小房企则需寻找评级高的第三方担保，可能通过与百强房企合作，利用其主体优势进行融资，或者借助“融资+代建”等方式。