2017年房地产估价师《案例分析》考点:房地产市场调查研究

1、按房地产类型的不同以及委托方需求的不同，房地产市场调查研究主要有整体房地产市场、住宅市场、写字楼市场、商业购物中心市场、工业房地产市场等。

2、工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

3、因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则的要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。存在成品油特许经营权带来的超额利润 过去加油站是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，存在成品油特许经营权带来的超额利润。

房地产市场调查的房地产市场调查的类型

．专题性市场调查专题性市场调查，简称专题调研，是指市场调研主体为解决某个具体问题而进行的对市场中的某个方面进行调研，如房地产价格调查、广告调查等。这种市场调研具有组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低的优点。

按房地产类型的不同以及委托方需求的不同，房地产市场调查研究主要有整体房地产市场、住宅市场、写字楼市场、商业购物中心市场、工业房地产市场等。

它是市场调查的一种基本方法，又称为直接调查法。询问调查法一般是将事先准备好的调查事项，以不同的方式向被调查者提出询问。它包括如下三个内容。其一，意见询问。希望被调查者对所询问的事项提出自己的意见和评论性的见解。其二，事实询问。只要求被调查人据实其三，阐述询问。

【答案】：B、C、D 本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

房地产市调分析的目的是什么?

1、房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。房地产市场调查，有广义和狭义之分。

2、主要是为了管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为了制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

3、了解房地产、税费、金融、管理等相关政策；2）了解市场的供给情况，锁定可能目标；3）了解市场价格、产品需求特征和目标客户特征；4）为投资决策、项目策划定位、规划设计、投资开发建设、项目销售提供依据。

房产调查包括哪些内容

房地产市场环境调查 房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、经济环境调查和社区环境调查。

具体的调查内容：房屋建筑的物理状况，包括坐落、层数、建筑面积、竣工日期、房屋结构、房屋类型、房屋用途、成套情况等信息。房屋的权属状况，包括房屋产别、承租人等信息。房屋的使用状况，包括房屋实际用途、房屋在用情况等信息，作为调研对象进行调查。

包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、 利息 和 租金 的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。后应提醒购房人注意的是，购买 二手楼 房，尤其要搞清楚所购 房源 是否属于房改出售的房屋。

房屋调查内容有哪些当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。