美国房地产泡沫的特点

美国的房地产泡沫有一个很重要特点：那就是和美国的金融自由化有很密切的关系。1983年10月1日，美国的存款利息完全实现了自由化。从 1983年1月起获准提供NOW账户（一种自由利率、签发自由存期支票的自由存款，最低存额为2500美元） 。由此出现大量资金从证券公司流入银行的现象。

特征房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

美国的房地产泡沫主要由两个因素引起：首先，金融机构推出的所谓“创新”产品，导致了大量无法偿还的贷款。其次，由于房地产市场长期的上涨趋势，美国人普遍认为房价只会涨不会跌，这导致人们纷纷通过借款炒房，甚至有人利用房屋进行二次按揭来消费。

房地产泡沫的形成与金融产品紧密相关。在美国，房地产被视为一项重要的投资方式，广受欢迎。贷款购买房屋成为普遍现象，然而许多人无法按时偿还贷款。 许多购房者的收入来源不稳定，依赖于房屋租金和房价上涨来维持生活。当银行无法收取贷款利息时，坏账问题随之产生。

房地产泡沫与金融产品以及金融产品的估值有关。房地产作为一种重要的投资方式，为广大的美国民众所认同。这时候，贷款购买房屋成为了主要途径。而这些贷款，在很大程度上，不能按时归还。这是因为，购买房屋的人，没有实际的工作，无法偿还贷款，仅仅靠房屋的租金和房价的上涨维持生计。

有分析人士指出，房地产作为底层资产的特点主要是，流动性差，一旦面临赎回，即使规模不大也会引发赎回限制，很容易引发流动性的挤兑。 黑石房地产投资信托基金遭遇“赎回潮”的同时，美国房地产市场的泡沫正变得愈发危险。近日，越来越多的华尔街机构发出警告，美国的房地产泡沫正在破裂。

美国近年的房地产市场,为何老龄租客的规模在不断增加?

1、根据美国人口统计局的数据，近十年来，全美租客中，五十五岁以上的年龄的人数增长了38%。而且现在经济发展迅速，人们更注重养生，寿命更长，人们工作的年限也更久，所以老龄租客租住在市区的也越来越多，养老社区也供不应求。

2、可以看出，随着房价的上涨，越来越多的美国人选择租房，租房市场不断扩大。再看我们的邻国日本，自房地产泡沫破裂以来，人口老龄化和房价下降，租金也随之下降。但从2000年开始，租金止跌回升，目前日本租房市场庞大且稳定。日本租赁家庭占比高达35%，超过1800万人选择租房居住。

3、推行租购并举的原因一直以来，“购”的一端过于火热，“租”的一端过于薄弱，“重售轻租”，证明房地产市场不是稳定健康发展的。“购”的一端过于火热。直到去年，购房火热，房价过快上涨现象，房价收入比越来越高。对部分中低收入群体打击甚大。高房价难以企及，购房梦越来越加遥远。

4、在“房住不炒”“三稳”要求下，大城市房地产市场将继续因城施策，通过加强金融监管等手段抑制房价非理性上涨，保护刚需购房，抑制投资购房，打击投机炒房。

美国房产投资优势及劣势

优势4 美国房产政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障 美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息。

此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开。美国房产可以获得较高的租金回报率 以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

现如今，美国全部房子的均值正中间价格是13万美金，换句话说，有一半房产小于98万元人民币。这个价位在中国很多地方而言都变得那般和蔼可亲。用这样的价钱，在美国购买到房子可以比中国大三倍之上。换句话说，用买中国房子三分之一的价钱就能在美国同样地区购房一套大房子。

Ilmarinen扩大了在美国的房地产投资

近年来，Ilmarinen在美国住房市场和大华盛顿特区的办公物业中进行了投资。除芬兰外，该公司还在德国，比利时和荷兰拥有欧洲直接房地产投资。